دعاوی اجاره در قانون

مالکیت معنوی
1396-11-27
حق شفعه
1396-12-11

هدف از وضع قانون و تشکیل شورای حل اختلاف مطابق ماده ۱۸۹ قانون برنامه سوم توسعه جلوگیری از تراکم پرونده در مرجع دادگستری است، تا افراد در حداقل زمان و هزینه نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایند. اما کماکان این هدف نادیده گرفته شده و چه بسا درخصوص برخی دعاوی همچون دعاوی اجاره با نقض غرض قانونگذار مواجه ایم که دادخواه و دادرس را دچار تکلف نموده است.

مطابق ماده ۵۱ قانون شورای حل اختلاف که اعلام میکند: کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون ملغی الاثر اعلام میگردد. بنابراین ارجح آن است که به موجب آخرین اراده مقنن قائل به نسخ ضمنی قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و آئین نامه آن در مورد اجاره های منعقده با سند عادی گردید.
بند دوم ماده ۱۱ قانون شورا حل اختلاف رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره بجز دعوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را در صلاحیت قاضی شورا اعلام می کند و این در حالیست که تا قبل از تصویب قانون جدید شورا، دعاوی مربوط به تخلیه اماکن استیجاری مربوط به قانون ر.م.م ۷۶ وفق ماده ۳ آن ظرف یک هفته به انجام میرسید بدون اینکه تشریفات دادرسی باعث اطاله در رسیدگی گردد. در این خصوص ماده ۳ آئین نامه اجرایی قانون مذکور نیز بیانگر آن است: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده ۲ قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی بعمل خواهد آمد.

مزیت مهم قانون ر.م.م نسبت به قانون شورا عدم اطاله در دعاوی مربوط به تخلیه است، که مواردی از آن در پایین اشاره شده است:
۱- در قانون ر.م.م مطالبه حق در قالب درخواست و در فرم مخصوص انجام میشود. (ماده ۱۰ آئیننامه)
۲- جلسه دادرسی تشکیل نمیگردد و صرف مستند قرار دادن اجاره نامه عادی تکافوی صدور دستور تخلیه را می نماید.
۳- تخلیه در قالب دستور قضایی اعمال میگردد نه بصورت حکم. (ماده ۳ قانون ر.م.م و ماده ۴ آئین نامه آن) همچنین مطابق نظریه مشورتی شماره ۱۰۹۴۰/۷-۱/۱۱/۷۹ دستور تخلیه رای محسوب نمیشود، تا مطابق مواد ۳۳۰ الی ۳۳۲ قابل تجدیدنظر باشد. معهذا مهلت ۲۰ روزه تجدید نظرخواهی باعث به تعویق افتادن تخلیه نمیگردد.

موجری که مطابق قانون شورای حل اختلاف خواستار تخلیه ملک خود می گردد، بصورت ذیل است:
۱- رسیدگی به امر تخلیه مورد اجاره ابتدائا با اقامه دادخواست صورت می پذیرد. (ماده ۲۰ قانون شورا و تبصره ۱ ماده ۲۱)
۲- تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین الزامیست. (تبصره ۱ماده ۲۰ و تبصره های ماده ۲۱ قانون شورا)
۳- تخلیه به تبع اصدار رای واقع میشود نه دستور که چنین رایی علاوه بر قابلیت تجدیدنظرخواهی، درصورتیکه موجبات صدور رای غیابی نیز فراهم باشد، امر تخلیه را به مدت ۴۰ روز به تاخیر می اندازد و این، با اصل تسریع در رسیدگی شورای حل اختلاف در تعارض است.

دعاوی اجاره در قانون